Chcesz zakończyć najem i zastanawiasz się, czy wystarczy wysłać miesięczne wypowiedzenie? Najpierw trzeba ustalić rodzaj najmu, podstawę zakończenia i właściwe przepisy. W przypadku mieszkania zapis „każda ze stron może wypowiedzieć umowę” nie daje właścicielowi automatycznie takiej samej swobody jak najemcy.
Poniżej sprawdzisz, jakie dokumenty i fakty przygotować przed wypowiedzeniem. Nie zawiera gotowego wypowiedzenia ani wyliczenia terminu dla Twojej sytuacji. Przed podjęciem decyzji zalecamy konsultację z prawnikiem.
Trzy różne sposoby zakończenia najmu
Upływ okresu, na który zawarto umowę, wypowiedzenie oraz porozumienie stron to różne zdarzenia. Porozumienie wymaga uzgodnienia stron; wypowiedzenie jest jednostronnym oświadczeniem i potrzebuje własnej podstawy oraz właściwego sposobu złożenia. Nie warto pisać „wypowiadamy za porozumieniem”, ponieważ odbiorca nie wie wtedy, czy ma otrzymać oświadczenie, czy zaakceptować propozycję.
Przy najmie zawartym na czas oznaczony art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego odnosi wypowiedzenie do przypadków określonych w umowie. Nie jest to jednak samodzielna odpowiedź na każdą sprawę dotyczącą lokalu mieszkalnego: trzeba uwzględnić przepisy szczególne chroniące lokatora. Kodeks cywilny, art. 673; ustawa o ochronie praw lokatorów.
Co sprawdzić w umowie i przepisach
Dla wypowiedzenia przez właściciela w zakresie objętym art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów znaczenie mają ustawowe przyczyny, pisemna forma i wskazanie przyczyny. Nie należy zastępować tego ogólną formułą z dokumentu znalezionego w internecie. Poszczególne podstawy mają różne warunki; czasem istotne są również wcześniejsze działania. Art. 11 ustawy.
Przy najmie okazjonalnym zakres stosowanych przepisów jest inny i wymaga sprawdzenia dokumentów tego najmu. Także wtedy wypowiedzenie nie jest tym samym co żądanie opróżnienia lokalu po zakończeniu stosunku najmu. Art. 19d i 19e ustawy.
Zacznij więc od krótkiej odpowiedzi na pytania: kto jest stroną, jaki lokal i rodzaj najmu obejmuje umowa, na jaki czas ją zawarto oraz jakie konkretne zdarzenie uzasadnia planowane działanie. Dopiero z takim opisem można oceniać podstawę i termin.
Teczka dokumentów przed wysłaniem pisma
Zbierz podpisaną umowę ze wszystkimi aneksami, dane do doręczeń, dokumenty dotyczące przyczyny oraz dotychczasową korespondencję. Przy rozliczeniach oddziel zobowiązanie od faktycznej płatności i daty zaksięgowania. Przy problemach ze sposobem korzystania z mieszkania zapisz konkretne zdarzenia, a nie jedynie ocenę „trudny najemca”.
| Element | Użyteczny zapis | Czego unikać |
|---|---|---|
| Umowa | Data, strony, wersja i aneksy | Analizy tylko pierwszej strony |
| Zdarzenie | Kiedy i co nastąpiło, jaki dokument to potwierdza | Ogólnego opisu bez dat |
| Wcześniejsze pisma | Treść i dostępny ślad doręczenia | Samej nazwy pliku „upomnienie” |
| Plan działania | Podstawa do oceny, osoba sprawdzająca, nierozstrzygnięte pytania | Daty końcowej ustalonej „na oko” |
To organizacyjna lista, nie ustawowy katalog dokumentów dla wszystkich podstaw wypowiedzenia. Prawnik może potrzebować innych materiałów zależnie od sprawy.
Fikcyjny przykład i karta sprawy
Marta Przykładowa chce zakończyć prywatny najem mieszkania przed datą zapisaną w umowie, bo planuje przeprowadzkę do tego lokalu. W umowie odczytuje ogólny zapis o miesięcznym wypowiedzeniu. Nie wysyła jeszcze pisma z wybraną datą. Przygotowuje kartę do konsultacji:
Karta sprawy - przykład fikcyjny
Rodzaj dokumentu: umowa najmu mieszkalnego na czas oznaczony.
Planowane działanie: wcześniejsze zakończenie przez właścicielkę.
Fakty: zamiar zamieszkania, dostępna umowa i aneks dotyczący opłat.
Do wyjaśnienia: właściwa podstawa, znaczenie zapisu umowy, dodatkowe warunki i sposób doręczenia.
Wariant do omówienia z drugą stroną: dobrowolne porozumienie, bez przedstawiania go jako już skutecznego wypowiedzenia.
W tym przykładzie nie da się wyznaczyć terminu z samego zdania o planowanej przeprowadzce. Wartością karty jest zatrzymanie błędnego skrótu „w umowie jest miesiąc, więc to wystarczy”.
Doręczenie i przekazanie lokalu
Po ustaleniu treści i formy trzeba zaplanować złożenie oświadczenia. Art. 61 Kodeksu cywilnego wiąże je z dotarciem do adresata w sposób umożliwiający zapoznanie się z treścią. Sama data utworzenia pliku nie jest tym samym zdarzeniem. Konkretna metoda, adres i dowody wymagają oceny w danej sprawie. Kodeks cywilny, art. 61.
Osobno ustal spotkanie dotyczące zwrotu kluczy, odczytów i stanu mieszkania. Protokół zwrotu mieszkania opisuje fakty przekazania; nie naprawia wadliwego wypowiedzenia. Jeżeli strony kwestionują datę zakończenia albo podstawę żądania, nie traktuj formularza protokołu jako rozstrzygnięcia sporu.
Przed wysłaniem pisma potrzebujesz trzech jasnych ustaleń: właściwej podstawy, prawidłowo określonego skutku oraz sposobu doręczenia. Gdy któregokolwiek brakuje, kolejnym krokiem jest uzupełnienie analizy, a nie pobranie kolejnego wzoru.